去年底，北京推开发商限地价竞自持面积的地块最终结果是出了一批“全自持地块”，甚至这批地块被看做是推广“用来住的房子”、“炒房终结者样本”的代名词。日前有消息传出，北京第一个全自持楼盘即将敲定，届时万科搭载小米将成为全自持住宅的开发样本。

     小米入局

     “小米公司已经开始认购登记了”，一位接近小米员工的人士告诉北京商报记者，小米正在与万科沟通，双方要合作开发海淀区永丰自持地块并修建住宅区，建成后的楼盘未来将主要供小米公司高管以及企业员工购买居住。目前内部认购已经开始，内部价比周边楼盘市场价低一半。

     为此，北京商报记者向小米公司对外公关部门求证，但对方表示，“小米官方没有什么可以透露的”。类似的答复也从万科方面发出。一位长期观察万科公司的业内人士分析，从理论上来说，万科与小米在数年前就有接触，双方合作的基础是存在的，不排除双方正在沟通、洽谈就该地块合作的可能，但具体合作的模式应该不会像坊间流出的那样具体，存在很大程度上的不确定性。 

     实际上，按照报料人透露的消息，有多位小米员工暗示，小米内部已经开始全员自愿认购，而且是强调小米全体员工均可认购。其中，包括双方合作项目的产品定位也有所披露。据悉，该项目定位会高于目前万科在北京在售的翡翠系产品，有两种项目类型可供选择，一种住宅产品，户型为70-90平方米两居为主，均价5.5万元/平方米；另一种产品则是低密度产品的叠拼，户型面积为178平方米左右，总价预计在950万-1000万元。据说这是初步价格，最终价格尚未确定。

     即便当事双方对事态进展均不置可否，但外界普遍认为万科＋小米的合作具备可行性。

     易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，万科这两年对于互联网企业做了很多拜访与沟通的工作，足以说明公司对“+互联网”的认可程度很高。若果真与小米合作众筹建房，一方面能充分利用万科的开发和管理优势，另一方面也可充分利用小米背后的粉丝经济效应。因此双方合作前景比较看好，后续无论是“先租后卖”还是“先投资后选房”都不失为一个创新性尝试。

     万科借此可以通过类似“一次性让渡使用权”的形式快速回笼资金，而小米等合作企业则可以通过资助员工买房的举措稳固公司管理层、保持优秀员工的忠诚度。

     破局100％自持

     “100%自持逼迫万科必须做出尝试”，某地产行业人士在接受北京商报记者采访时表示，去年底北京市土地供应政策的变化改变了土地市场游戏规则，房企要在北京楼市“玩下去”必须选择与现实应战。

     资料显示，传言中万科联手小米的合作项目位于海淀永丰镇。去年12月，万科以50亿元取得海淀区西北旺镇18号地，并与住总组成总联合体以59亿元拿下海淀区西北旺镇19号地。按照土地出让规则，两宗地块企业自持商品住房将全部作为租赁住房，不得对外销售。一时间，引发业内外一片哗然，多数人认为以现有条件，已无法测算出房企依靠自持模式如何盈利。

     两块地上百亿的投资，无法销售就无法快速回笼资金，这显然与住宅开发领域传统的“快周转”开发模式背道而驰。专家指出，资金压力对万科而言是当务之急，万科需要积极通过政策支持来缓解风险，但寻找合作伙伴可能更为务实而快速。为此，在各方关注下，万科表示将以“众筹”方式开发。此后，有消息称，万科已与海淀区多个大型企业进行协商，探讨合作可能性。同时，万科方面表示，至少有“七成企业对合作显示出兴趣”。

     现实证明，小米是跟万科有合作意向的企业之一。此外，包括神州数码、华为等大型企业也传出有合作意向。据相关人士描述，按照初步计划，万科将打造一个高品质的客户定制化众筹社区。楼盘建成后，一部分会交给像小米这样的合作投资企业，一部分将以股权合作方式出售给企业，剩余部分由万科对外出租或出售使用权。但根据土地的自持规定，项目产权不能销售，更不可能分割出让，万科很可能将和合作方成立合资公司共同管理来“共享”产权。

     一位地产业内人士对此分析，该模式能否成功某种程度上也取决于双方如何分享收益。若后续租金回报率低，如何进行资产证券化变现也是管理层需要考虑的内容。